セットバックとは？
二項道路に接している敷地で、道路の境界線を後退させることを言います。
2項道路（建築基準法第42条第2項の規定により道路であるものとみなされた幅4メートル未満の道のこと）に面する土地では、その道路の中心線から水平距離2メートルの範囲・またはその道路の片側ががけ地、川、線路等である場合には、そのがけ地等の側の道路境界線から水平距離4メートルの範囲には建物を建築することができません。
つまり、2項道路はその幅が4メートル未満なので、そのままでは防火等の面で十分な道の幅を確保できません。そのため、2項道路を含めて4メートルの範囲内に、建築物や塀などを造ることを禁止することで、4メートルの空間を確保しようという決まりなのです。
その結果、2項道路に面する土地では、自分の土地でありながら、一定の部分については建築をすることができません。このことをセットバックと言います。（セットバックとは英語で「後退」という意味）。
セットバックについては次の点に注意が必要です。
セットバックしなければならない部分には、建築物を建築できないのみでなく、門や塀や擁壁を建築することもできません。また、セットバックしなければならない部分は、容積率や建ぺい率を算出する場合に、敷地面積から除外されます。
セットバックが必要な面積が、敷地面積の10％以上ある場合は、物件広告を出すときに「要セットバック○平方メートル」といった形で表示する必要があります。また、すでに後退している場合は「セットバック済み」と表示します。