中古住宅を購入する際の注意事項
中古住宅は、立地条件が比較的よい、新築住宅より安く購入できる、などのメリットがあります。しかし、次のような欠点もあるので、十分なチェックが必要です。
中古住宅の用途地域
現在の建物が建てられた後に用途地域の変更があり、現状で建ぺい率や容積率がオーバーしている場合があります。その建物を建て替えようとするときは、新しい用途地域の基準に合わせるため現状より小さな建物しか建てられません。
建て替えや改築を考えて購入する場合は、上記のようなことがないよう、事前に調査しましょう。具体的にはまず、売主から建築主事の発行する検査済証の写しと建築図面をもらいます。それを持って市区町村役場の建築指導課に行き確認します。その際、道路計画や公園計画地域になっていないかについても確認しておきましょう。建築規制は年毎に変わるので、築年数が新しい建物でも、必ず確認しましょう。
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権利が設定されている中古物件の購入で注意すること
格安物件などでは、抵当権など所有権以外の権利が設定されている場合があります。こうしたことを確認するには、まずその物件の登記簿を取得し、物権の所有者が売主かどうか確認します。
売主と所有者が異なる場合、両者の売買契約書があるかどうか調べましょう。登記簿の乙区で抵当権等の権利が設定されている場合は、契約によってこれらの権利が消滅することを売主に確認しましょう。権利が複雑に設定されている場合は、弁護士に相談した方が間違いありません。
賃借権が設定されている物件に注意しましょう。
現在、借家人が住んでいる中古住宅の物件では注意が必要です。借家人・借地人の権利は手厚く保護されており、借家人が立ち退きを拒否した場合、新しい所有者は強制的に退去させることはできません。さらに、その場合、新しい所有者は前の所有者と同じ条件でその建物を貸し続ける義務があるのです。
賃借権は登記簿には記載されないことがほとんどです。契約前に売主にしっかり確認しておきましょう。もしも借家人がいた場合は、売主だけでなくその借家人にも立ち退きを確認する必要があります。手付金はこうした確認が終わってから支払い、空家になってから、残りの代金を支払うようにします。
中古物件は原則、購入後の保障はありません。
中古物件は傷んでいてもそのままの状態で売買され、購入後の保証はありません。（ただし、欠陥を隠して売却された場合は、損害賠償請求や代金減額請求ができます）購入前には、最低でも以下の点のチェックを行い、場合によっては建築士に相談しましょう。
- 土台のコンクリートにヒビはないか？排気孔はあるか？
- 床、天井、柱にゆがみはないか？
- 天井に雨漏りのシミはないか？
- 水まわりの床下に腐っている場所はないか？