土地建物を貸し借りする際に注意すること
建物を建てる目的で土地を借りる場合、土地建物の賃貸借には借地借家法という法律が適用されます。賃貸人と賃借人の間には借地契約が結ばれます。賃貸地には建物の所有を目的とする賃貸権が設定されます。これを借地権といい、普通借地権と定期借地権のふたつがあります。
定期借地権
一定期間が過ぎたら賃借権の更新はなく、土地を貸主に返還しなくてはならないと定められた借地権です。
普通借地権
定期借地権などの例外を除いた借地権です。借地権の最低期間は30年と決められています。これより短い期間を当事者同士で決めたとしても、それは無効となり30年に延長されます。たとえ、貸主がその土地を売却した場合でも、借主は新しい所有者に借地権を主張することができます。また普通借地契約期間満了後、借地人の建てた建物の時価での買い取りを貸主に請求できる建物買取請求権も認められています。貸主は契約でこれを排除することはできず、もし契約書に排除の旨の記載があったとしても認められません。
旧借地権
平成4年7月31日までに契約された土地の借地権で、この場合は旧借地法が適用されます。
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契約期間が終了する前に更新する場合の法律
借地契約には最低30年という契約期間がありますが、契約を更新するには、合意更新と法定更新、ふたつの方法があります。
１．合意更新
期間が終了する前に、貸主と借主の話し合いで更新を決める事です。この場合、期間は一回目の更新では20年以上、二回目以降の更新では10年以上と定められています。更新料についての法的根拠はなく、一般的に合意により決められます。借地権価格の５〜１０％くらいが一般的な更新料です。あまりに法外な更新料を請求されたら拒絶することができます。
２．法定更新
借主が更新を請求し、期間を除き、その他は同じ条件で契約を更新することです。条件としては、借地上に建物が建っていなければなりません。期間は一回目の更新では20年以上、二回目以降の更新では10年以上と定められています。
上記のような更新を貸主側が拒絶するには正当な事由に基づく異議を述べる事が必要です。貸主が土地の使用を必要としている事情、それまでの借地契約の経過、土地の利用状況などにより判断されます。一般的には貸主の借主に対する立退料の支払い、代替地の提供が必要とされます。
借地期間終了後、借地人が土地の使用を継続し、貸主がそれに対して異議を唱えない場合は、借地契約は自動的に更新されます。この場合、更新後の契約の条件や内容は更新前のものがそのまま引き継がれます。