公図の信頼性とは？
公図は本来、明治初期に行なわれた租税徴収のための簡易な土地測量図が原型になっています。その後明治25年に「土地台帳付属地図」という名称が付けられ、それ以降、登記所が保管してきました。そのため現在でも、公図の正式名称は「土地台帳付属地図」です。
このような歴史から分かるように、名前は「おおやけの地図」であっても、実際には明治時代の未熟な測量技術で作成された「土地台帳付属地図」をそのまま使用しているので、土地の形状や土地同士の位置関係が誤っていることが少なくありません。
そこで政府は正しい土地の地図を作成するために、昭和26年以降、国土調査法にもとづいて全国各地で「地籍調査」を実施しています。この地籍調査は土地の形状や土地同士の位置関係を最新の技術で測量する調査で、こうして作られた正確な地図は登記所に送付され、これも「公図」として一般に閲覧されています。
従って、一口に「公図」と言っても、明治時代に作られた不正確なものと、昭和26年以降に作られた極めて正確なものという2種類が存在していることになります。
しかも、地籍調査は都道府県や市町村が主導して行なっていますが、市街地では調査が非常に困難なことから、市街地での地積調査は現在でもほとんど進行していません。このため、市街地を管轄する登記所には、明治時代に作られた不正確な公図が備え付けられていることの方が多くなっています。
このため、土地の売買にあたっては公図のみを信頼するべきではないと言われています。
ちなみに昭和34年以降は、土地の表示登記や分筆登記を申請する際に、「地積測量図」の添付が義務化されたので、もし対象となる土地に「地積測量図」が既に存在しているのならば、この「地積測量図」を登記所で閲覧したほうがよいでしょう。