マイホーム売却時の3,000万円特別控除と適用要件
マイホームの購入を検討しているのに、売却のことまで頭が回らないと思いますが、売却時の特別控除の知識があっても損はありません。
そこで、このページでは、マイホーム売却時の3,000万円特別控除と適用要件について説明しています。
※）2005年時点の話です。現在の税制については税理士などの専門家にご相談ください。
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マイホームの3,000万円特別控除とは？
マイホームの3,000万円特別控除とは、文字通り、自分が住んでいるマイホームを売却したり、家とともに敷地や借地権を売却したときに、売却益（譲渡所得）から3,000万円の特別控除が受けられるというものです。もちろん、譲渡所得が3,000万円以下なら税金はかからないということになります。
マイホームを売却にかんする優遇措置には、いろいろなものがありますが、この3,000万円の特別控除はその中でも最も代表的なものですので、この制度についてはぜひ知っておきましょう。
ちなみに、この控除のすごいところは、マイホームが夫婦や親などと共有名義の場合、共有者各自が要件を満たせば、それぞれが控除を受けることができるところです。つまり、夫婦共有名義なら、合計で6,000万円が控除できることになるのです。ただし、共有名義については思わぬ落とし穴もありますので、よく理解した上で行うようにしましょう。
マイホームの3,000万円特別控除の適用要件は？
3,000万円特別控除を受けるには家屋や敷地、売却先についてさまざまな要件があります。これらを満たさないと控除が受けられませんので、控除を受けようと思っている方は、事前にしっかりチェックしておきましょう。
まず、家屋や敷地については次のいずれかに該当していることが必要です。
○現に居住している家屋やその家屋と敷地（土地や借地権）の売却である場合
※2つ以上現に居住している家屋がある場合は、主に居住しているほうが適用されます。
○居住しなくなってから3年を経過する日の年末までに、以前居住していた家屋やその家屋と敷地（土地や借地権）を売却する場合
※居住しなくなってから、家屋や敷地を賃貸していても適用を受けられます。
○居住していた家屋が災害によって損壊した場合に、その敷地を、居住しなくなってから3年を経過する日の年末までに売却する場合
※居住しなくなってから、家屋や敷地を賃貸していても適用を受けられます。
○現に居住している家屋や居住していた家屋を取り壊して、取壊し後1年以内に譲渡契約を結び、かつ、居住しなくなってから3年を経過する日の年末までにその敷地（土地や借地権）を売却する場合
※敷地を売却するまでの間賃貸などしていた場合には、適用は受けられません。
次に、売却先については次のような要件があります。
○売却の相手が、売却者の配偶者や親・子など直系血族でないこと
○売却の相手が、売却者と生計をともにする親族でないこと
○売却の相手が、家屋の売却後に売却者と同居する親族でないこと
○売却の相手が、売却者の内縁関係者やその人と生計をともにしている親族など特別関係者でないこと
※生計を別にしていれば、兄弟や娘婿に対する売却でも適用は受けられます。
家屋と敷地の所有者が異なるときは・・・
マイホームの3,000万円特別控除というのは、家屋に対して認められているものですので、家屋と敷地の所有者が異なる場合には、家屋の所有者にしか適用は認められません。
ただし、次のような要件を満たしている場合には、家屋と敷地の所有者が異なっていても、家屋の売却益が3,000万円に満たない場合なら、その控除不足額を敷地の売却益から控除することができることになっていますので知っておきましょう。
○家屋とともに敷地である土地等を売却すること
○家屋の所有者と土地等の所有者がその家屋に同居する親族で、生計をともにしていること
単身赴任で本人が家屋に住んでいないときは・・・
単身赴任や病気療養などで本人が住んでいない場合でも、家族が引き続き住んでいる場合には、本人も住んでいるものとみなされます。他の特例の適用を受けているときは・・・
次の場合には、3,000万円特別控除は受けられませんので注意してください。
○前年や前々年に居住用財産の買換えの特例や、このの3,000万円特別控除などの特例を受けている場合
○当年の居住用財産の売却について買換え特例などを受けている場合
ちなみに、たとえこの特別控除によって課税される譲渡所得がなくなるとしても、マイホームの所在地の住民票の写しなどの必要書類を添えて、確定申告はしなければなりませんのでご注意ください。