マイホームの買換え特例は有利？不利？

不動産を売却して売却益が出れば、通常はそれについて課税がなされます。
しかしながら、特定のマイホームの場合、それを売って代わりのマイホームに買い換えたときには、売却益がなかったものとされ、次の売却が行われるまで売却益に対する課税が見送られることになっています。このマイホームの買換え特例を受けるためには、次のような要件を満たしている必要があります。

○売却したマイホームの要件
・売却したマイホームは売価した年の1月1日現在で所有期間が10年を超え、かつ、居住期間も通算10年以上であること。
・特別の関係にある者に売却したものでないこと。

○買い換えたマイホームの要件
・売却した年の前年から翌年までの3年間に新たなマイホームを購入し、一定期間内に入居すること。
・買い換える家屋の居住用部分の床面積は50㎡以上280㎡以下であること。
※中古マンションなどについては新築後25年以内の物件であること

○他の特例との関係での要件
・売却資産を売却した年、その前年または前々年にマイホームの3,000万円特別控除や税率軽減の特例、マイホームの売却損の3年間繰越控除の特例を受けていないこと。

なお、この特例をうけるためには、必要書類を添えて確定申告しなければなりません。
※）2005年時点の話です。現在の税制については税理士などの専門家にご相談ください。

スポンサードリンク

マイホームの買換え特例の具体例

この特例はあくまでも課税を先に繰り延べるものですので、ケースによってそれが有利になったり不利になったりしますので、適用を受けるかどうかは慎重に判断しましょう。

具体例1：旧マイホームを5,000万円で売却(取得費は1,500万円)し、新マイホームを6,000万円で購入した場合

○判定：この場合は特例を利用すると有利になります。

○税額：買換え特例を利用すると税額はゼロになります。

具体例2：旧マイホームを5,000万円で売却し、1,000万円を追加支出して新マイホームを6,000万円で購入、数年後にその新マイホームを7,000万円で売却する予定の場合（旧マイホームの購入時の価額は2,000万円）

○判定：この場合は特例を利用すると不利になります。

○税額：
数年後の売却時の売却益は、7,000万円－6,000万円＝1,000万円なのですが、譲渡所得は実は、売却益1,000万円＋旧マイホーム2,000万円＋追加支出1,000万円＝4,000万円になってしまいます。

これは、、新マイホームの取得費が旧マイホームの取得費2,000万円と追加支出1,000万円を引き継ぐことになっているからです。なので、このような場合は、はじめの売却の際に、3,000万円の特別控除を利用したほうが有利ということになります。